Подводные камни при покупке квартиры

Покупка квартиры — длительный и сложный процесс, который требует особенно осторожного и внимательного отношения, так как на кону стоит крыша над головой и значительные капитальные вложения. Поэтому покупатели задаются вопросом, что нужно знать при покупке квартиры? На рынке недвижимости действует очень много мошенников, поэтому даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, могут возникнуть непредвиденные проблемы. Итак, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры?

Несовершеннолетние дети

Наряду со взрослыми дети могут иметь право собственности на квартиру( по договору купли-продажи или после приватизации) либо право пользования жильем. В таких случаях для продажи квартиры обязательно нужно разрешение органов попечительства и опеки. Как правило, органы опеки такое разрешение дают на определнных условиях ( например, если покупка новой квартиры имеет не меньший метраж). Если продавцы нарушают эти условия, суд, скорее всего расторгнет ваш договор, соблюдая интересы ребенка.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, но не являются собственниками, нужно проследить, чтобы они были выписаны из нее и прописаны в новом жилье. Не пропустите еще один момент: для продажи квартиры с несовершеннолетними детьми нужно заручиться согласием обоих родителей, в случае если они не лишены родительских прав.

Бывшие супруги

Проверяя паспорт продавца, следует обратить внимание на штампы о разводах- браках: все даты сверьте с датами в документах на собственность. Если квартира приобретена в браке, бывшая супруга/супруг могут в любой момент заявить в суд о своем праве на жилье. Следует обратить внимание: супруги владеют законным правом на половину приобретенного в браке, даже если в этой квартире не прописаны и не проживали.Срок давности по подобным искам — 3 года после развода, но в некоторых случаях суд может этот срок восстановить ( например, если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве). В таких случаях проверяйте документ о разделе имущества: соответствующее решение суда и договор супругов. Уточняйте, вступил ли этот документ в силу, не был ли опротестован.

Выписка

Обязательно настаивайте на том, чтобы на момент сделки- подписания договора, все жильцы были выписаны из квартиры. Следует обратить внимание на всех челонов семьи,в том числе отсутствующих. Кто-то из жильцов может находиться в армии, в длительной командировке, в больнице, в местах лишения свободы. По возращению они могут оспорить сделку, которая совершилась без учета их прав.

Документы

Какие еще могут быть подводные камни при покупке квартиры?
Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке жилья, обязательно проверьте документы, которые подтверждают право собственности продавца, а также другие документы, которые нужны для продажи квартиры. Если вы прибегаете к помощи риелтора, нужно проверить,есть ли у него законное право на совершение подобных операций. У риелтора должна быть личная лицензия на риэлторскую деятельность или доверенность от гендиректора фирмы на совершение сделок и печать организации.

Доверенности

Что нужно знать еще при покупке квартиры?
Если сделка купли-продажи совершается по доверенности, нужно обратить внимание на полномочия обладателя этой доверенностию Все значимые действия с юридической точки зрения должны быть перечислены в документе. Доверенность может содержать пределы цен, за которые представитель не имеет право выйти. Доверенность должна быть оформлена письменно. Все операции должны подкрепляться письменным документом, даже если перед вами близкие родственники.

Посмотрите дату выдачи доверенности. Максимальный срок действия -3 года, если срок не указан, такая доверенность будет действовать в течение года.Если даты выдачи у доверенности нет -значит, она недействительна. Недеестпособность или смерть доверителя также прекращают действие доверенности.

Наследство

Как правило, квартиры, полученные в наследство, сразу поступают в продажу. Но имейте в виду, что в течение полугода после смерти владельца могут появиться новые претенденты на наследство. Покупатель, к сожалению, не может отследить абсолютно всех наследников, так как в их число могут войти дети от предыдущих браков и даже дети, в отношении которых умерший был лишен родительских прав. В таких ситуациях самый безопасный вариант — единственный наследник согласно завещанию. Его права должны быть узаконены в Свидетельстве о праве на наследство по завещанию. Во всех остальных случаях могут возникнуть проблемы.

История квартиры

Вам обязательно нужно ознакомиться с юридической историей квартиры, то есть всеми сделками, которые совершались с ней за последние годы. Эта информация прослеживается в выписке из Единого государственного реестра прав, которую может заказать собственник квартиры по вашей просьбе. Если квартиры в последние годы часто меняла хозяев, следует насторожиться.

Кроме этого, собственник может для вас взять выписку из домовой книги, из которой вы узнаете о всех зарегистрированных лицах в этой квартире. Данная выписка берется в паспортном столе в ЖЭКе. Можно заказать расширенную выписку, в которой будут указаны все, кто когда-либо в квартире был зарегистрирован и выписывался, по каким причинам и куда выписывались эти люди.